土浦市で不動産売却時に起こりうる5つのトラブルとその対策

土浦市での不動産売却において、よく起こるトラブルとその回避策についてお伝えします。

1. 仲介手数料の金額に関するトラブル

土浦市での不動産売却において、特に懸念すべきなのは仲介手数料に関するトラブルです。法外な仲介手数料を要求する悪質な不動産会社が存在するため、注意が必要です。

仲介手数料は法律で上限が決められており、これを超える請求があれば警戒が必要で2す。

また、仲介手数料は通常売買契約成立時と決済・引き渡し時に2回払うことが一般的です。

契約前に請求された場合は支払い義務がないため、留意が必要です。対処法としては、複数の不動産会社を比較検討し、契約書に明記された仲介手数料の計算方法や他の費用についても確認することが挙げられます。

■仲介手数料の上限額

売買価格※	仲介手数料の上限額
200万円以下の部分	売買価格の5%+消費税
200万円超400万円以下の部分	売買価格の4%+消費税
400万円超の部分	売買価格の3%+消費税

※売買価格には消費税を含まない

2. 媒介契約に関するトラブル

土浦市での媒介契約に関するトラブルとして、囲い込みが挙げられます。

これは、不動産会社が売り手と買い手の双方から仲介手数料を得るために物件情報を公開せず、他社からの問い合わせや紹介を制限する行為です。

【不動産仲介の仕組み】

参考：不動産の囲い込みとはデメリットや対策は？売却で何百万円も損する前に必要【不動産売却の囲い込みとはデメリットや対策】 (day-brighter.com)

これにより売却活動が遅れ、物件が低価格で売却されるデメリットが発生します。

囲い込みに遭うと他社からの問い合わせが制限され、売却が難しくなる可能性があります。

対処法としては、不動産会社がレインズに登録されているかどうか確認し、積極的な売却活動が行われているかを確認することが重要です。

もし実際に囲い込みが発覚した場合は、該当の不動産業者が所属している協会や、国土交通省、各都道府県の不動産業課に直ちに通報しましょう。

これらの機関は是正の手続きを講じることができ、特に国土交通省や各都道府県の不動産業課は行政指導を行う権限があります。このため、抑止効果として非常に有効です。

3. 物件に関するトラブル

土浦市での物件に関するトラブルでは、特に隠れた瑕疵に留意する必要があります。

隠れた瑕疵は不動産購入時に買主にとって発見不可能な欠陥であり、土台部分のシロアリ被害や配管の水漏れなどが該当します。

売主は契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）を負う可能性があるため、事前にホームインスペクションを実施したり、隠れた瑕疵に関する情報を正確に伝える必要があります。

ホームインスペクションといわれても聞きなじみがない方が多いと思われます。

ホームインスペクションは、不動産の購入や売却において、専門の検査業者が住宅の状態や潜在的な問題を詳細に調査し、報告書を提供するサービスです。検査の対象は多岐にわたり建物の外部、内部の全般の調査を専門業者が行います。

【主な検査項目】建物の構造: 壁、屋根、基礎などの構造的な要素。設備: 電気、配管、暖房・冷房などの設備の動作確認。外部状態: 地盤、外壁、雨樋などの外部の状態。内部状態: 床、天井、窓などの内部の状態。検査後、ホームインスペクターが報告書を提供。

上記の通り、ホームインスペクションは、不動産取引においてトラブルを未然に防ぐための有益な手段であり、購入者と売主の信頼関係の構築に貢献します

ホームインスペクションを実施し、重要事項説明書に隠れた瑕疵について明記し、買主に詳細な説明を行うことで物件に関するトラブルは軽減できます。

4. 支払いに関するトラブル

土浦市での支払いに関するトラブルでは、契約を交わったにもかかわらず買主からの支払いが滞る場合があります。

特に、ローンの審査が通らず残額の支払いが難しくなるケースが一般的です。売主は契約前に買主のローン組みが可能かを確認し、契約書にローン特約に関する明確な取り決めを盛り込むことが重要です。

支払いトラブルの難しい点は、ローンの審査結果が個人情報であるため予測が難しい点です。

対処法としては、ローン審査前に確認を促すとともに、契約書にローン特約を盛り込み、解除条件について明確に取り決めることが挙げられます。

融資特約（ローン特約）とは、不動産の売買契約を結ぶ際に、事前に金融機関からの融資を受けることを前提として契約を結んだ場合、最終的に融資が認められなかった際にその契約を解除できる特約のことです。

融資特約がない場合、もし融資が下りずに契約を解除することになれば、買主の都合による解除と見なされ、手付金の放棄や違約金、賠償金の請求の可能性があります。

ただし、契約が成立することを信じて売却の準備を中断する売主にとって、その期間の機会損失への補償はありません。そのため、契約時には買主の信頼性を確認し、売主も融資却下の可能性を考慮する必要があります。

5. 契約解除に関するトラブル

土浦市での契約解除に関するトラブルは特に多いです。

契約に関する知識が複雑で、不動産会社の選定に問題が生じることが原因です。特に、住宅ローンの事前審査を受けずに契約を行うケースや、手付金は支払われたが資金繰りが難しくなり契約解除を求められるケースが頻繁に発生します。

契約解除に関するトラブルへの対処法としては、不動産会社から具体的な事例を共有してもらい、契約解除に関する明確な取り決めを契約締結前に行うことが重要です。信頼できる不動産会社のアドバイスを得られない場合は、他の機関に相談することが推奨されます。

ここで手付金の概要と契約解除時の扱いについて少し詳しく説明します。

不動産の売買契約では、契約締結後、買主が最初に一部の購入代金を支払う「手付」が通常行われます。手付が交付されると、通常の契約ではない「手付解除」が可能になります。

手付とは、契約締結から最終代金支払いまでの間に買主が売主に渡すお金で、本来は契約成立後、代金支払いと引渡しが完了したら買主に返還されるべきです。しかし、手付解除は煩雑な返金手続きを避けるために行われます。

通常、契約時に買主が手付を支払った後、残りの代金を支払う際に手付額を差し引いて支払います。手付には証約手付、違約手付、解約手付の３つの役割があります。

証約手付は契約締結の証となり、違約手付は債務不履行時の損害賠償金として先払いされます。解約手付は契約解除の権利を与え、買主が手付を放棄すれば無理由で契約解除が可能です。ただし、契約履行が始まった場合は手付解除ができません。手付の解除には契約書での合意が必要で、解約手付を設定しない場合は原則として手付解除が適用されます。手付解除を行うことで買主は追加の損害賠償を心配せずに契約を解除できますが、手付を支払った買主は手付を失うことになります。