土浦市における不動産売却のタイミングは一年のうちでいつが最適か
土浦市においても、全国的に不動産市場が活発に動く時期があります。
その中でも特に注目されるのは、2月から3月にかけてと9月前後の2回です。
この2つの時期は、不動産取引が活発に行われる時期であり、需要が大きく高まるため、不動産売却に向いているとされています。
都市部に着目すると、ここ数年の不動産取引の動向を見ると、この2回の時期に限らず、他の時期でも取引が多い傾向があります。また、地価の上昇も続いています。
春の年度替わり前の時期は最も売りやすい
まず、2月から3月の時期ですが、4月の年度替わりに合わせてその少し前の時期に転居を完了させておきたいと考える方が多いためです。
これは中古の不動産だけでなく、新築の戸建住宅やマンションの市場においても同じことが言われており、1月末か2月初めの時期に竣工するように工事を進めるのは、竣工前に完売できていなくても、2月から3月の時期に売り切ってしまうことができると考えてのことです。
このように、2月から3月にかけての時期は年間を通じて最も不動産取引が活発に行われます。
しかし、2月や3月に売却を始めた場合、購入者側に十分な検討期間を与えることができず、あせって売り急いで値下げをしなければならなくなる可能性があります。そのため、不動産査定や不動産会社の選定にも時間をかけることが重要です。
また、不動産市場が最も活発になる2月から3月に成約できるよう、前年の12月頃から売却活動を始めることが推奨されています。
9月の転勤時期も不動産売却に向いている
もうひとつの時期、9月前後は秋の異動シーズンに合わせた不動産需要が高まる時期です。
この時期も人事異動による転勤が多く行われる時期で、転居に伴う不動産の購入需要が高まります。2月から3月の時期に売却できなかった場合、この9月の時期に照準を合わせた売却活動を始めるべきです。
この場合も、前倒しで6月頃から不動産会社の選定や不動産査定の依頼などの売却活動を始めることで、9月に転居を完了させたい方のタイミングに合わせることが重要です。その時期に売却ができなかった場合は、仕切り直して次のシーズンを待ち、12月頃から改めて売却活動を始めましょう。
その間に簡単なリフォームや補修など、物件に手を加えたり、売却価格の見直しを行うなど売却の準備を進めておきます。また、依頼する仲介会社を変えたり、増やしたりすることも有効な方法です。
経済情勢によっても左右される
不動産の売買は、その時々の経済状況にも大きく左右されます。
特に土地の購入には多額の資金が必要であり、そのほとんどが住宅ローンを利用して購入するため、金利の動向は重要な要素となります。
土浦市においても同様で、住宅ローンの金利が高い時期には、多くの人が返済負担を懸念し、土地の購入を控える傾向があります。
高金利の時期にローンを組むと、毎月の返済額が増え、長期的な負担が大きくなるため、慎重に検討する必要があります。
逆に、低金利の時期には、ローンの負担が軽減されるため、土地購入者が増加する傾向が見られます。
低金利環境下では、多くの人が土地購入を検討しやすくなり、需要が高まることが予想されます。
また、消費税が上がる前に土地を購入する駆け込み需要も存在し、税制改正前に土地の取得を目指す人々が増えることがあります。
不動産市場は一年を通して活発であり、売却を検討する場合は、できるだけ早めに行動することが重要です。特に土地の場合、需要が高まる時期に売りに出すことで、より高い価格で売却できる可能性が高まります。
【ワンポイント：今後の金利情勢はどうなるの？】
今回の利上げに関しては変動金利の上昇が不安視されています。
今回の利上げはあくまで第一弾であり、日銀が今後も段階的に利上げを行っていくと考えられます
現在の日銀総裁である植田和男さんの任期は2028年まで続くため、今後も利上げが続く可能性が高いのです。
このような状況下では、今回の利上げだけではなく、将来的にも金利が上昇するリスクがあると予想されます。具体的には、0.1%上がると予想されている無担保コールが、0.2%や0.3%まで上昇する可能性があります。
その結果、短期プライムレートも1.5%や1.6%といった水準まで上昇することが考えられ、変動金利もそれに応じて上昇するでしょう。
ただし、金利がわずかに上昇したからといって、大きな影響が出るわけではありません。金利の上昇による変化は緩やかであり、市場に与える影響もそれほど大きくないということを留意する必要があります。つまり、0.1%の上昇があっても、市場全体に与える影響は限定的であるということです。
売却時期によって税金の額が変わることがある
不動産売却を行うタイミングによって、支払わなければならない税金の額が変わってくることもあります。
早く売りたい気持ちはわかりますが、売却を数カ月待つことでかかってくる税金が安くなるケースもありますので、そのことも確認しておくべきでしょう。
その代表的な例が不動産の所有期間です。
所有期間が5年を超えているかどうかで税率が大きく変わるのです。
不動産売却による所得を譲渡所得といいます。
不動産の所有期間が5年以下であれば、短期譲渡所得として、所得に対する税率は39%となります。
所有期間が5年を超えていれば、長期譲渡所得となり、税率は20%です。
およそ半分になり大きな差が出ます。
例えば、譲渡所得（売却したことで得られた利益）が1,000万円の場合、短期譲渡所得であれば390万円、長期譲渡所得なら200万円の課税となるため、実に190万円の差となります。数か月待つことで税額が大きく変わるのであれば、急がずに待つことが得策です。
しかし、この短期・長期にこだわりすぎても逆に損をする場合もあります。
所有期間の計算方法は、購入した日から単純に5年間を経過した日で判断されるわけではありません。売却した年の1月1日を基準にして計算されるため、実際に所有した期間よりも短くなります。
例えば、2016年4月1日に土浦市で不動産を購入し、2021年4月1日以降に売却しても、所有期間は2021年1月1日までと判断され、所有期間は4年9カ月となります。
この場合、5年超の所有とするには、2022年の1月1日以降に売却することが必要になります。ここは間違いやすいポイントであるため、注意が必要です。
所有期間によって税率が変わる譲渡損失
不動産売却によって譲渡損失が生じる場合、つまり購入した価格よりも低い額で売却する場合は、それまでに支払っている所得税が還付されたり、住民税が安くなるケースがあります。
住んでいた家を売却して別の家を購入する「買い替え」を行う場合や、住宅ローンの残額よりも低い価格で売却する場合は、給与所得や事業所得など別の所得と通算できる特例を適用できます。
給与所得と通算して、不動産売却によって生じた損失を確定申告すれば、源泉徴収されている所得税が還付され、さらに所得額が減ることによって翌年の住民税が減額されます。
ただし、不動産の所有期間が5年を超えていることが条件となるため、売却によって利益が出ず損失となる場合であっても、所有期間が5年を超える時期まで待ってから売却するほうが税金の負担が軽減されることになります。
税務関係については、毎年変更、廃止や追加などがなされることが多いため、税理士や税務署に確認したほうが良いでしょう。
【参考】
不動産売却の最適なタイミングはいつ？おすすめの売却時期について | 不動産売却専門メディア【売る研】 (mainichi-living.co.jp)
不動産（土地）売却するのに適した時期（タイミング）とは – 生和コーポレーション (seiwa-stss.jp)
マイナス金利解除による住宅ローンへの影響をわかりやすく解説【固定金利と変動金利どっちが良い？】 (be-enough.jp)
