不動産の相続にはどんな手続きが必要なのでしょうか？土浦市で不動産を相続する際の手続きや必要な書類、費用などについて解説します。
不動産を相続するまでの流れ
まず、相続が発生してから相続税の申告・納付までの流れを見ていきます。
①遺言書を確認する
相続が発生したら、まず遺言書を探します。
遺言書があれば、その内容に基づいて相続が進められます。
②相続人を確定させる
遺言書の有無を確認しながら、相続人を特定します。
相続人は戸籍謄本などを調査して確定させます。
③財産を特定して目録を作成する
相続人を確定させると同時に、被相続人の財産を特定して目録を作成します。
不動産がある場合は市区町村からの固定資産税の課税明細書を確認し、必要に応じて「名寄帳」の写しを取得します。
④遺産分割協議を行う
遺言書がない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行います。
分割協議で合意が得られれば、遺産分割協議書を作成します。
⑤相続財産の名義変更（不動産の相続登記）
不動産を相続する際には、相続登記を行い、名義を相続人に変更します。
必要な書類を準備して手続きを進めます。
⑥相続税の申告・納付
相続税の申告期限内に申告と納付を行います。
期限を守らないと特例の適用や追加税がかかる場合があるため、注意が必要です。
相続税の計算式
相続税の計算は以下の通りです。
①正味の遺産額を計算する
不動産や預貯金などの財産から、非課税財産や債務を差し引いた額を計算します。
②基礎控除額を計算する
基礎控除額は法定相続人の数によって変わります。
③課税遺産総額を計算する
正味の遺産額から基礎控除額を差し引いた額が課税遺産総額です。
④法定相続割合で割る
課税遺産総額を法定相続割合で割り、相続税額を計算します。
⑤実際に相続した財産割合で税額を按分する
各相続人が実際に相続した財産割合に応じて税額を按分し、各相続人の相続税額を算出します。
ワンポイント！
【法定相続人とは】
法定相続人になれるのは、配偶者と血族です。同じ順位の相続人が複数いる場合は、全員が相続人となります。
しかし、先順位の相続人が1人でもいる場合は、後順位の相続人は相続する権利がありません。
基本ルール
配偶者: 必ず相続人になります。
血族: 優先順位が高い人が相続人となります。
血族の優先順位
第1順位: 子および代襲相続人
第2順位: 両親等の直系尊属
第3順位: 兄弟姉妹および代襲相続人
孫の相続権
孫が相続できるのか疑問に思う方もいるでしょう。
例えば、土浦市の若草太郎さんには2人の子どもがいますが、そのうち1人の子どもが死亡して孫を残していた場合、孫は相続できるのでしょうか？
答えは「できる」です。
法定相続人である子が死亡している場合は、代わりに孫が相続することができます。これを「代襲相続」といいます。
孫が死亡している場合は、ひ孫が、兄弟姉妹が死亡している場合は甥や姪が、それぞれ代襲相続することができます。
ただし、甥や姪が死亡している場合、その甥や姪の子には代襲相続はできません。
不動産を相続する方法
不動産を相続する方法は以下の通りです。
①現物分割
不動産をそのまま相続する方法です。
相続人全員が不動産を一定の割合で相続します。
②代償分割
不動産を相続した相続人が他の相続人に対して、代償財産を支払う方法です。
③換価分割
不動産を売却して現金化し、その代金を相続人で分割して相続します。
④共有名義
複数の相続人が共有名義で不動産を相続する方法です。
不動産の評価方法
不動産を相続する際には、正確な評価が必要です。
土浦市において不動産の評価方法を見ていきましょう。
相続税の申告においては、不動産の評価額は購入価格や建築費用ではなく、
時価で計算されます。
しかし、不動産の時価を把握することは容易ではありません。
そこで、国税庁では毎年、全国の民有地について路線価や評価倍率を定めて公開しています。
土地の評価においては、基本的には路線価が使用されます。
一方、家屋の評価には固定資産税評価額が用いられます。
また、居住用の区分所有財産に関しては、令和5年10月6日に「居住用の区分所有財産の評価について（法令解釈通達）」が国税庁より発信され、令和6年1月1日以降の相続・遺贈・贈与（以下、相続等）によって取得した居住用区分所有財産（いわゆる分譲マンション）に適用され相続税評価が変更となりました。
これにより、分譲マンションなどの居住用区分所有財産における相続税評価が変わります。
土地の評価は、主に路線価方式または倍率方式によって行われます。
路線価方式
土地の価格は、路線価と呼ばれる指標に基づいて評価されます。
国税庁の路線価図・評価倍率表を使用して、土地が面する道路ごとに設定された価格を調べます。
路線価を基準にして、土地の評価額を算出します。
（参考：//www.rosenka.nta.go.jp/）
倍率方式
路線価が設定されていない地域では、倍率方式が用いられます。
この方法では、固定資産税評価額を基準にして、土地に設定された倍率をかけて評価額を算出します。
家屋の評価方法
不動産の評価方法は、土地と家屋で異なります。
家屋の評価
家屋の評価は、固定資産税評価額がそのまま相続時の評価額となります。毎年送られてくる課税明細書に評価額が記載されていますが、書類がない場合は市区町村役場で確認することができます。
ワンポイント！
【固定資産税と固定資産税評価額とは】
固定資産税や不動産取得税の計算に使われるこの評価額について詳しくご説明します。
固定資産税とは
土地や家屋などの不動産を所有していると、毎年固定資産税を納付する必要があります。これは毎年1月1日時点での所有権者に課税され、第1期の納税時期前（4～6月ごろ、自治体によって異なります）に納税通知書が送られてきます。標準税額は原則として固定資産税評価額の1.4％です。
固定資産税評価額とは
固定資産税評価額は、土地や建物などの評価額で、各自治体が独自に決定します。これは固定資産税の基準となります。各市町村（東京23区は都）の担当者が一つずつ確認して決定します。
評価の基準
土地の場合、時価の約70％が評価額の目安とされますが、場所や形状、接道状況などによって異なります。建物の場合は、新築時の請負工事金額の約50～60％が目安ですが、規模や構造、築年数などによって変動します。
土浦市で不動産を所有している方々にとって、固定資産税評価額はさまざまな税金の計算の基礎となる重要な要素です。しっかりと理解して、納税の準備をしておきましょう。
居住用の区分所有財産の評価方法
居住用の区分所有財産の評価は以下のように算出されます。
区分所有財産 = 区分所有権の価額 (A) + 敷地利用権の価額 (B)
区分所有権の価額 (A) = 家屋の固定資産税評価額 × 1.0
敷地利用権の価額 (B) = 路線価（画地補正後） × 敷地全体の面積 × 敷地共有の持分（敷地権割合）
相続登記にかかる費用
相続登記には、相続税以外にも様々な費用がかかります。主な費用としては、登録免許税や登記事項証明書などの取得費用、郵送費用があります。具体的な金額や手続きについては、詳細な情報を市区町村役場や法務局で確認してください。
相続に関する手続きや費用は複雑ですが、正確な情報を得ることでスムーズに対処できます。
